根據【好房網】新聞指出,有網友的父母存到一筆頭期款打算買房,經過銀行評估,網友本身的貸款條件最佳,於是父母想借她名義貸款。這種因房子登記貸款人不同而產生疑慮的案件時有所聞,究竟貸款人登記人不同的話要注意哪些事情呢?台灣理財通根據3種情況整理注意事項帶你了解。
房子登記貸款人不同要注意什麼?3種情況的注意事項一次整理
買房是許多人的人生一大目標,但可能遇到房子登記人與貸款人不同的狀況,一般來說,房貸登記人會被地政事務所推定為房屋的所有權人,但若屬於合資購屋,出資比例不同,或彼此經濟條件差異,就容易導致登記人與貸款人不同,例如用父母的名義購屋、與另一半分別擔任貸款人與登記人,或提前將房子登記在子女的名下。如果是這些情況要注意哪些細節呢?台灣理財通接著整理3個注意事項為大家說明。
1.以父母名義購屋,貸款人是自己
以父母名義購屋的貸款人,通常會面臨以下3種情況:
- 自己失去首購資格,貸款條件較不理想,不像一般首購族享有較低的房貸利率。
- 日後當長輩過世,可能需要繳交遺產稅以及過戶費。
- 往後與伴侶購置房產時,容易導致貸款成數降低。
因此相對理想的情況是登記在自己名下,與父母雙方事先簽定協議書,對於房貸來說才會更有保障!
2.以伴侶名義購屋,貸款人是自己
一般來說,買房時房屋所有權人通常為貸款人,但有些伴侶會協議讓收入較高的一方擔任貸款人,那麼若是以伴侶的名義購屋,貸款人是自己,銀行會要求房屋所有權人也要同時擔任保證人,降低風險。但需要注意,財產的處理有「借名登記」與「贈與」2種方式,根據《法律知識庫》的說明,借名登記意思是:「將自己的財產以他人名義登記,但實際上仍由自己使用、管理」,不動產的借名登記可作為合法持有的依據,會將登記人視為所有權人。由於夫妻關係緊密,多數法院不會將夫妻間的不動產視為借名登記,而是會列入雙方婚後的共同財產,值得注意的是,若房屋被視為贈與且日後離婚,就無法列入財產的分配!因為夫妻分別擔任登記人與貸款人的情況,較難舉證是贈與還是借名登記,所以為了證明房屋並非贈與,建議事先簽定協議書,保留實際貸款的金流,保障自身的權益!
3.以子女名義購屋,貸款人是自己
房子登記貸款人不同,如果以孩子的名義購屋,可能涉及「借名登記」與「贈與」2種情況,以下說明2種差異:
(1)借名登記
一個人名下有多筆不動產,通常會被稅務局課徵高額稅賦,因此父母將房子登記在子女名下,有些情況是為了避稅,分散需要繳交的稅賦。若父母需要將房子登記在孩子名下,可與孩子簽署「不動產借名登記契約」與相關文件如下:
- 不動產買賣契約書
- 不動產所有權狀正本
- 出資證明
- 房貸匯款單據
- 房屋稅、地價稅等單據
即使只是借名登記,也就是父母借孩子的名義登記房產,若孩子未成年,就極易被稅務局認定為贈與,要求繳交贈與稅。不過,將不動產登記在兒女名下卻未經同意被賣出的新聞時有所聞,為了避免糾紛,建議與子女簽定書面的「借名登記契約」,保障自身權益!
(2)贈與
許多父母會將眼光放遠,在孩子未成年前就將房子登記在子女名下。不論是將現有的房子送給子女,或是買新房登記在孩子名下,都須依法繳納不動產贈與稅。此外,子女未來購屋時,也可能失去首購資格,因為首購的定義是「貸款人名下無自有住宅」,銀行通常會給予較優惠的利率與較高的貸款成數,但接受贈與的子女未來買房時,房貸利率就比較高。因此較理想的方式是直接贈與兒女頭期款,且不超過免稅額244萬元,再由子女貸款,自己當作保人,對於貸款來說更有優勢。
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現在我們知道,不論是將房屋登記在父母、伴侶名下都建議簽定協議書保障雙方權益,若原本打算將房屋登記在兒女名下,相信看完上段內容,也可以了解登記在兒女名下對兒女的首購資格、不動產免稅額的影響,也能掌握更適當的處理方式!若還有其他房貸相關疑問,歡迎交給台灣貸款公司網路口碑第1品牌-台灣理財通來協助你,超過100人的專業團隊,貼心提供1對1真人諮詢服務,專業房屋貸款顧問會根據貸款人的信用條件、財務狀況與未來規畫,媒合多家銀行房貸方案,全力以赴爭取理想的房貸利率、資金額度與貸款成數!若有貸款諮詢的需求,現在就填寫24hr免費線上諮詢表單(點擊填寫)吧!
資料來源整理自:
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