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房貸要注意什麼?留意5件事讓你輕鬆貸

發佈日期 2022.05.26 | 240

房貸要注意什麼-銀行房貸注意事項

貸要注意什麼?向銀行申請房貸,如何拉高貸款成數?建商號稱配合銀行貸款成數可達8成以上是真的嗎?【中央銀行】嚴格執行打炒房政策,甚至提出限縮貸款期限的措施,導致銀行在估價層面也會更加謹慎、保守。為了幫助大家了解房貸要注意什麼,台灣理財通整理2個注意事項與3個訣竅,即使是首購族也能輕鬆上手。

房貸要注意什麼?留意2件事

貸款成數與房貸期數-銀行房貸注意事項

向銀行申請房貸,是許多自備款不足的首購族首選,究竟買房申請房貸要注意什麼?台灣理財通從「貸款成數」及「房貸期數」2大層面整理注意事項,讓你輕鬆透過房貸入住理想中的房子。

1.貸款8成以上,不足處可能以信貸、公司貸款補足

對於自備款較不足的首購族來說,往往會找有配合銀行的建商,因建商整批大量貸款,銀行鑑價會較為穩定,房貸審核條件也會較為寬鬆,貸款成數也普遍較高。需要留意的是,雖然「貸款8成以上」的說法聽起來吸引人,但成數不足之處,可能會由個人信用貸款、公司貸款來補足,後者也就是建商自己貸款給申貸人,例如建商承諾可貸到8成,但實際上房貸只能貸到7成,不足的1成會用信貸或公司貸款補足,因此申貸人不僅要背負房貸,也必須在7年的還款期限內清償信貸,建議先審慎評估自身的財務能力喔!

延伸閱讀:房貸可以全額貸款嗎?先看4個QA。

2.若購買高價住宅,房貸期數可能變短

根據【自由時報】財經報導,【中央銀行】預計將30年房貸期數政策限縮為20年,這會增加申貸人的還款壓力,以下以貸款1,500萬元,1.7%利率為例說明,為大家試算每月房貸須償還的金額:

  • 30年房貸:1個月須繳5.3萬元。
  • 20年房貸:1個月須繳7.3萬元,每月多繳2萬元,1年多繳近24萬元。

然而,中央銀行限縮房貸期數的對象只有以下4種:

  • 公司法人購置住宅貸款。
  • 自然人購置高價住宅貸款。
  • 自然人特定地區第2戶購屋貸款。
  • 自然人第3戶以上購屋貸款。

因此除了購買高價住宅可能被限縮房貸期數,對一般購屋的民眾不會有太大的影響,以下說明【中央銀行】認定的高價住宅標準:

  • 台北市住宅:7千萬元以上。
  • 新北市住宅:6千萬元以上。
  • 其他地區住宅:4千萬元以上。

掌握銀行房貸注意事項,3祕訣讓你輕鬆貸

銀行房貸3祕訣-銀行房貸注意事項

上段內容解答貸款8成以上通常會搭配其他貸款補足,也說明在央行縮短房貸期數的情況下,首購族房貸要注意什麼。那麼在與銀行洽談房貸成數與還款期時,哪些重點可以讓洽談更加有利?台灣理財通整理3個祕訣,帶你掌握銀行房貸注意事項。

1.與銀行協商提高利率、增加貸款成數

申貸人能不能跟銀行談到更理想的貸款成數,跟【中央銀行】的選擇性信用管制政策有關,選擇性信用管制政策是【中央銀行】的貨幣政策工具之一,對金融機構的相關貸款業務採取一定程度的限縮,以管制資金流向與流量。但因為選擇性信用管制會限縮銀行的放款成數、嚴格審查放款人條件,並縮短還款期限,因此要掌握哪些銀行房貸注意事項,才能增加貸款成數、協商到比較理想的利率呢?台灣理財通整理4個重點事項,帶你輕鬆了解:

  • 維持穩定且規律的收入:銀行重視申貸人的房貸還款能力,因此建議申貸人至少擁有一份收入穩定的工作。
  • 房貸申請不要一次送多家審核:A銀行可以在【聯徵中心】查詢到申貸人有在B銀行送件,為了降低風險,銀行會降低過件的意願。
  • 維持良好的信用卡使用狀況:每期不要只繳最低應繳金額,以免列入循環利息計算,就像雪球越滾越大,增加還款上的負擔。
  • 網購最好避免選擇分期付款:跟穩定收入的情況類似,若需要分期付款才能購物,銀行容易質疑申貸人的房貸還款能力。

雖然基於升息效應、央行4度調整選擇性信用管制等因素,而對首購市場造成影響,但疫情引發民眾買房追求穩定的心理,因此在房市利率較低的情況下,掀起一股購屋熱潮,只要維持良好的信用狀態,首購族依然有機會向銀行談到較高的房貸成數。

上段提到央行升息效應,央行升息會首當其衝加重申貸人的貸款負擔,台灣理財通整理1張表帶你了解各項貸款利率在升息後的調漲幅度

貸款項目參考指標目前年息升息後年息
就學貸款郵局1年期定儲+0.09%0.90%1.15%
勞工紓困貸款郵局2年期定儲+1%1.845%2.095%
公教員工購屋貸款郵局2年期定儲+0.465%1.31%1.56%
青安成家購屋貸款一段式【2020年底前】2年期定儲+0.585%1.43%1.68%
【2021年後】2年期定儲+0.555%1.40%1.65%
二段式【前2年】郵局2年期定儲+0.345%1.19%1.44%
【第3年起】郵局2年期定儲+0.645%1.49%1.74%
購屋修繕貸款郵局2年期定儲+0.42%1.265%1.515%

2.購屋前將寬限期、房貸期數確認清楚

透過上段介紹的房貸試算案例,相信大家都能了解每月還款金額與房貸期數有關。而房貸寬限期是「只繳息、不還本」的還款方式,在一段時間內,申貸人能不付房貸的本金,只需支付房貸利息,銀行提供的房貸寬限期通常為2~3年,但若申貸人保持良好的信用紀錄,就有機會談到5年的寬限期;另一方面,還款期越長,等於每月還款金額越低,就能幫助申貸人靈活運用手頭上的資金。因此,房貸要注意什麼?建議與銀行洽談時,好好確認寬限期、房貸期數,或透過台灣理財通專業貸款顧問與銀行洽談,謹慎評估貸款的每一個流程與環節、不亂送件,規劃出最能發揮申貸人自身優勢條件的貸款方案,並協助媒合超過60間銀行,因此申貸人有更高的機會成功過件!

3.謹慎評估未來財務,以免支付15%違約金

向銀行申請房貸,銀行最重視的就是申貸人的還款能力,也會調出聯徵紀錄,查閱申貸人的財務狀況,因此建議申貸人累積良好的信用評分,增加銀行核貸的意願。另外,向銀行貸款買房,會有20~30年的還款期限,因此買房前最好要看自身目前的財務狀況,並評估未來的資金條件是否能負擔。

此外,房貸需繳交違約金的情況有2種,以下分別說明:

  • 購屋貸款成數不足:若無法補齊差額,可能會被銀行收取房屋總價15%的違約金,以一棟1,000萬元的透天別墅來說,違約金就高達150萬元。
  • 綁約期內提前還清房貸:銀行規定房貸需綁約1~3年,若提前還清貸款,並領「清償證明」或請求塗銷抵押權,需要負擔違約金。

提前清償的違約金按本金比例計算,各家銀行的計算比例都不同。根據【台灣銀行】規定,若在「1年」內提前全數清償貸款,加收提前償還本金的1%違約金,也就是申請塗銷抵押權日前3個月內所償還之累計本金金額的1%;在「2年」內提前清償,加收提前償還本金之0.7%違約金,提前清償的期間越長,違約金越低。

掌握銀行房貸眉角,有資金需求推薦19年專業貸款公司【台灣理財通】

 

透過上段內容,我們從央行升息、選擇性信用管制、房貸期數限縮20年措施中,了解這些政策對房貸還款的影響,同時也為大家說明,貸款成數達到8成以上,可能是一種行銷手法,終究會從個人信用貸款、公司貸款中補足。但請申貸人放心,只要維持良好的信用狀態與消費習慣,與銀行確認清楚寬限期與房貸期數,並謹慎衡量自己現在及未來的資金狀況,還是能與銀行談到理想的房貸期數與貸款成數!若覺得房貸有太多眉角,也可以交給具有19年貸款服務經驗的台灣理財通,貸款顧問會協助向銀行申請房屋貸款,詳細周全地規劃適合的房貸方案,與銀行談出最有利的貸款條件,最高可貸房價80%,最多5年寬限期,盡最大的努力為申貸人降低月付金與還款負擔!歡迎直接以手機撥打台灣理財通24小時免付費專線0800-885-997(點擊撥打),將有專人與您一對一諮詢與服務。

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資料來源整理自:銀行房貸+「2貸款」貸好貸滿?學者示警:當心財務規劃差距

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