房屋貸款問答

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• 房屋貸款額度最高可以貸多少？

  現今房屋貸款額度最高可貸至8成，但值得注意的是因每間銀行願意核發的成數不同，且實際計算也需考量房屋鑑價結果與可貸空間。所以一般來說可貸金額約落在房屋鑑價的6-8成左右，不過還是提醒大家，實際結果需要參考房屋價值與屋況，以及申貸人的貸款條件(如：信用評分、收入、還款能力)後，銀行才會決定可貸額度。

  延伸閱讀：如何提高房貸成數？專業房貸顧問不藏私8個技巧帶你看

• 若目前無收入進帳還可以辦理房屋貸款嗎？

  可以的。可透過房屋抵押貸款的方式，以房屋做為擔保品，由銀行對房屋進行鑑價與對申貸人的條件審核後，判定最終的核貸條件。另外說明，無法提供收入證明的朋友，但若有其他資產明細如：汽車、土地所有權、存款帳戶等財產清單，也可以一併提供給銀行，或是尋求專業貸款公司協助，一次媒合多間銀行方案，較有機會能獲得更理想的房貸額度與利率喔。

• 申辦房屋貸款要多久時間才會撥款？

  正常的房屋貸款流程約需2週至3週的時間，這期間約需1-2個工作天評估條件、1-2天準備送件資料，則銀行審核時間因包含鑑價估算、內部審核、核准對保，一般也落在7-10個工作天，最後再至地方政府進行房屋抵押設定並完成撥款，約需2-3天時間。

• 房屋貸款的利息怎麼算？

  通常房屋貸款最低利率可到1.6%，則最後實際貸到的利息會根據申貸人的房貸申請條件，如屋齡、抵押房屋類型、個人信用等申辦資料齊全度而有高低落差。

• 辦理房屋貸款需要提供保證人嗎？

  正常情況下不需要，但若本身有信用瑕疵紀錄，並且無法提供有效的財力證明，名下也無其他資產可供銀行抵押，那麼銀行就有機會要求申貸人提供保人作為擔保，而保證人的信用也會一併列入銀行徵信的範圍，需要特別留意。

  補充說明：房屋貸款需要保證人嗎？3大關鍵完整評估

• 房屋貸款申貸人年齡有限制嗎？

  為求還款來源穩定，再加上貸款是民事行為，所以申貸人必須年滿20歲，具備完全民事行為能力者，才可申辦房屋貸款。而超過70歲的申貸人，因為考量到房屋貸款還款年限較長，所以銀行通常也不較願意核貸，避免款項無從追繳。

  補充說明：房屋貸款有年齡限制嗎？4項年齡標準需特別留意！

• 房屋貸款有哪些優點？

  在急需資金時，有些人會想要選擇「房屋抵押貸款」因為具有以下優點：

  1.貸款金額較大，若房屋總價隨房市提高，銀行鑑價價格也會提高

  2.利率低，因有房屋作為抵押品，銀行承擔風險降低，故所需償還利息也較低

  3.貸款償還年限較長，最長可達30-40年，寬限期最長可至5年  

  延伸閱讀：房貸需要什麼條件？掌握4個房貸審核條件申貸更順利

• 信用瑕疵會影響申請房屋貸款嗎？

  信用條件在申請房貸時仍為重要考量，若是申貸人本身無信用紀錄或是曾有貸款未繳、遲繳的信用瑕疵紀錄，都不易成功核貸或取得額度會較低。建議可以提供詳細的財力證明，補強自己的申貸條件，以此提高銀行的核貸意願。

  補充說明：信用不良可以貸款買房嗎？4招順利晉升有殼族！

• 房屋貸款和一般信用貸款申辦流程差在哪？

  房屋貸款的申請與信用貸款最大差異在「抵押權」。因信用貸款是以自身信用作為擔保，故不需提供抵押品，僅需通過聯徵調查與資料審核即可對保撥款；而房屋貸款則須通過政府核可的抵押權設定，將房屋所有權進行登記抵押，以防尚在還款期間申貸人將房屋變賣。

• 房屋貸款利息可以抵稅嗎？

  依國稅局規定，只有自用住宅購屋利息支出可以用來申請抵稅，房屋增貸、二胎房貸皆不可抵稅。雖一定得是自用住宅，但卻沒有規定必須於繳稅者的名下，若房屋所有權為配偶或受扶養者名下，也可認列抵稅扣除項。

• 房屋所有權人和貸款人不同，未來要賣房怎麼辦？

  建議辦理 「預告登記」，限制所有權人的處分權。如此一來，未來若要出售、贈與或設定抵押，都必須徵得貸款人同意，才能避免一方私自處分不動產的風險。

• 遇到貸款成數不足時，簽約金、定金能退嗎？

  若已簽約且斡旋金轉為定金時，契約即生效。此時若房貸成數不足，通常會被認定為買方違約，已繳交的簽約金、斡旋金、定金都有可能無法取回，甚至還可能需要支付額外違約金。只有在屋主尚未簽署斡旋書，或合約內明訂貸款不足可解約，才有機會拿回。

• 房貸貸款成數不足可以換人申貸嗎？

  正常來說不行，登記名義人必須是買方本人、配偶或直系親屬，且需作為房貸保證人。因此若當初登記名義人就是買方自己，就無法隨意更換申貸人；若符合親屬條件，才有機會由其他人承擔貸款責任。

• 房屋所有權人和貸款人可以不同人嗎？

  可以。法規並未強制規定房屋所有權人與貸款人必須相同，但必須符合條件：所有權人需為配偶或直系親屬，年齡18～65歲，並且同意擔任保人，銀行才會核貸。

• 房貸成數不足時，有哪些補救方法？

  常見的補救方式包括：

  • 建商貸款：由建商提供短期貸款（3~5年），補足不足額度。
  • 信用貸款：利用個人信用條件向銀行申請額外資金，最高約可貸200萬。
  • 房貸加值金：在原房貸額度外，再加貸約5%~9%的資金。
  • 提高利率換取更高成數：部分銀行願意在利率上調後，增加貸款成數。

  不過，這些方式都會增加每月還款壓力，需審慎評估自身財務狀況。

• 房屋所有人和貸款人不同，如何規劃才更安全？

  建議採取以下做法：

  1. 簽立不動產借名登記契約：保存購屋契約、繳稅單據、繳款明細作為證明。
  2. 合資買房須簽契約：清楚列出出資比例、稅金分擔、未來轉售分配，並建議公證。
  3. 確認是否屬自住房屋：符合條件者出售可享稅務優惠。
  4. 找專業貸款顧問規劃：協助選擇最佳貸款方案，避免因角色不同導致後續爭議。

• 房屋貸款一定要先過戶才能辦嗎？

  不一定。是否要先過戶再貸款，取決於房屋種類與貸款方式。

  • 新成屋：可先貸款再過戶，銀行主要看買賣契約與建案狀況。
  • 二手中古屋：通常需要先過戶，銀行才會認可抵押價值。
  • 買方承接賣方貸款：可先過戶再轉移抵押權。
  • 買方新申貸：需確認賣方已清償貸款並塗銷抵押權後，才能申貸。

• 房屋過戶後，萬一房貸沒過怎麼辦？

  這是很多買房人最擔心的問題。一般來說，買賣雙方會在貸款核准後才進行過戶，以避免風險。建議務必：

  • 確認銀行已經核准貸款條件（利率、成數、還款年限）。
  • 與代書、銀行保持同步流程，避免出現過戶了卻貸不下來的情況。

  若真的遇到貸款不過，可能需要找其他銀行或考慮共同貸款人。

• 用房貸買車真的划算嗎？會不會比車貸還貴？

  用房貸買車的最大優勢在於利率低、年限長，能降低每月月付金，對於資金壓力較大的族群會更輕鬆。不過因為還款期較長，累積的總利息往往會比車貸高，因此要看自身需求：若想要月付低、手上資金靈活，可考慮房貸；若想快速還清、總利息低，車貸可能更合適。

• 房貸成數不足會導致合約無效嗎？

  一般來說，貸款成數不足並不會自動讓合約「無效」，而是屬於違約狀況。因為買賣契約一旦成立，雙方都必須依約履行。除非事先在合約中加註「貸款不足自動解除」的特約條款，否則買方因貸款不足而無法付款，就需要依違約條款支付違約金。

• 房屋所有人和貸款人不同，會有哪些風險或限制？

  常見風險包括：

  • 贈與稅問題：若未簽立「不動產借名登記契約」，可能被視同贈與而課稅。
  • 賣屋爭議：若未辦理「預告登記」，所有權人可能私下出售或抵押，造成糾紛。
  • 課稅負擔：若非自住房屋，日後出售將被課徵房地合一稅。

  因此，務必先簽立契約並辦理相關登記，才能降低風險。

• 只有持分地、農地或無建物的土地也能貸款嗎？

  能否貸款需視土地類型與使用限制而定。若是共有持分土地，銀行通常會因拍賣困難而婉拒，但民間融資公司或貸款顧問可針對個別持分進行專案評估。

  至於農地貸款，需確認是否為合法農業用地，且持有人是否具農保身分；若農地上有合法農舍並持有建物權狀，核貸機率更高。若是完全無建物的空地，銀行會依地點、交通、流通性等因素決定是否承作。

• 房貸過戶流程中有哪些費用要注意？

  買賣房屋與貸款過戶會涉及多種稅費：

  • 印花稅：房屋買賣契約的 0.1%。
  • 契稅：房屋成交價的 6%。
  • 土地增值稅：依土地公告現值與漲幅計算。
  • 代書費與規費：包含過戶、抵押登記代辦費用。

  建議事先向代書或房貸顧問確認完整費用，避免交屋時臨時增加支出。

• 只有土地權狀可以貸款嗎？需要具備哪些條件？

  可以，只要土地為本人所有且產權明確、非屬限制使用區（如河川地、保護地等），即可作為抵押品申請貸款。

  不過，由於土地不像房屋具備穩定收益與使用價值，銀行通常只承作建地、農地、工業地等用途明確的土地，且貸款成數約為市值的5～6成。若為持分地或用途特殊，則建議先找專業貸款顧問（如台灣理財通）進行評估規劃，提升核貸機會。

• 土地貸款成數大約可以貸幾成？與房屋貸款有什麼差別？

  土地貸款的成數通常比房屋貸款低，一般銀行會核給約50%～60%的貸款成數，而房屋貸款最高可達80%。

  此外，土地貸款因為風險較高、流動性低，利率通常在年利率6%～12%間，貸款期限約5～10年；而房貸利率約2%～4%，期限可長達30年。若希望提高土地貸款成數，可考慮透過專業顧問協助進行「資產合併評估」或「共同擔保設定」，有機會提升核貸金額。

• 土地貸款可以增貸嗎？需要符合什麼條件？

  可以，但需符合特定條件才能成功增貸。一般會依據以下3項指標評估：

  1. 還款狀況：若你原貸款繳款正常、無逾期紀錄，銀行會視為具還款誠信。
  2. 土地價值變動：若土地經過估價後價值上升，代表可貸空間增加。
  3. 負債比與信用條件：若現有貸款比重過高或信用分數偏低，增貸難度也會提高。

  建議在考慮增貸前，先諮詢像「台灣理財通」這類專業貸款顧問團隊，協助重新估價與規劃，避免重複跑流程、浪費時間與評分機會。

• 買房過戶與貸款流程中，要準備哪些文件？

  通常需要以下文件：

  1. 身分證明：身分證、健保卡或護照。
  2. 財力收入證明：薪資單、扣繳憑單、存款或投資證明。
  3. 房屋相關文件：買賣契約書、土地及建物權狀、不動產登記謄本。
  4. 其他銀行要求文件：婚姻狀況證明、保險文件等。

  文件齊全能加速核貸與過戶流程，避免重複補件。

• 用房貸買車需要符合哪些條件？

  一般來說，辦理房屋增貸買車需符合以下條件：

  • 房貸本金已繳清一半以上，或已還款5～6成。
  • 房屋座落地段具增值性，非偏遠或嫌惡設施附近。
  • 近半年內房貸繳款正常，沒有遲繳紀錄。
  • 申貸後負債比不超過月收入的70%。

  符合上述條件，成功增貸的機率會比較高。

• 用房貸買車會影響報稅或房貸扣抵嗎？

  會有影響。如果房屋增貸的用途是購屋或修繕，利息可以列舉扣除額，但若增貸資金用於買車，則不屬於可扣抵的範疇，因此無法在報稅時申報列舉扣除，等於少了一項節稅的好處。

• 除了房貸，還有哪些買車貸款方式可以選？

  除了房屋增貸買車之外，還可以考慮車貸或信用貸款。

  建議在申貸前，先比較不同貸款方案的利率、年限、還款壓力，再選擇最適合自身需求的方式。

  • 車貸：利率約3～5%，年限最長7年，但車子會被設定抵押，轉手出售較麻煩。
  • 信貸：利率約5～6%，年限最長7年，最高貸200萬，且是現金買車，談價空間大，但需注意負債比限制。