貸款不足合約無效怎麼辦？4個注意事項申請房貸前必看

好不容易買了房、申請了房貸，卻發現房貸成數不足、不如預期怎麼辦？這也是許多不動產交易糾紛中最常見的問題，假如簽約前未事先諮詢專業貸款顧問、導致貸款成數不足合約無效的話，不僅當初簽約金、訂金拿不回來，甚至還會產生違約金。現在就讓台灣理財通來為大家解答房屋貸款不足的常見問題，以及如何避免這種情形發生！

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• 貸款不足合約無效？4個常見問題申貸前一定要了解▼
  • Q1. 貸款成數不足會沒收簽約金、定金嗎？▼
  • Q2. 貸款不足可以更換申貸人嗎？▼
  • Q3. 貸款不足合約算無效嗎？▼
  • Q4. 貸款成數不足怎麼辦？▼
• 4個注意事項告訴你「如何避免房貸成數不足、合約無效」▼
  • 先請銀行、貸款顧問估算可貸額度▼
  • 簽約時須加註特約條款、但書▼
  • 善用提高房貸核貸率的方法▼
  • 向銀行主動提高利率增加貸款成數▼
• 房貸成數不足怎麼辦？【台灣理財通】專業貸款顧問1對1服務，為您爭取理想資金▼

貸款不足合約無效？4個常見問題申貸前一定要了解

申請房貸時假如貸不到預期的成數，往往會讓申貸人傷透腦筋，若拿不出足額的現金來補足款項的話，就會變成自備款(頭期款)支付不出來，而形成違約的情形。台灣理財通對此也整理了大家最常詢問的4個問題，申貸前一定要先了解喔！

Q1. 貸款成數不足會沒收簽約金、定金嗎？

一般而言買房簽約時會有分簽約金、定金或斡旋金，以下先為大家介紹3者區別：

• 簽約金：簽約時買方需支付房價1成的簽約金。
• 斡旋金：可視為保證金，代表買方對此物件議價的誠意，當賣方同意議價時，斡旋金將轉為定金。
• 定金：具民法法律效力，一旦收取定金就表示契約成立，事後無論買方、賣方反悔，都屬於違約。

由上述可知，一旦簽約且支付簽約金，且斡旋金已轉為定金時，就表示買賣契約成立，這時若發生貸款成數不足的情形，就屬於違約，因此無論簽約金、斡旋金或定金等都會被沒收。除非屋主尚未在斡旋書簽名，才有拿回來的可能。另外若在過程中有請代書協助申辦的話，代書費也是無法取回的喔！

Q2. 貸款不足可以更換申貸人嗎？

很多人在遇到房貸成數不足時，也會想說，那是不是換一個人貸款就可以了呢？事實上在簽約的時候，合約中會有一條關於登記名義人的內容，責任形式類似於保證人，而登記名義人跟房貸申貸者雖然不一定要同一人，但必須為申貸人的配偶或直系親屬，且此人必須擔任貸款保證人。也就是說當貸款不足時，想換人也必須為當初指定的登記名義人，假如當初登記名義人就是自己，則無法換人申貸。

影片中提到的房貸可更換申貸人的條件，屬於已經貸款成功、且已穩定還款一段時間才得以進行。若為新申貸者則無法因貸款成數不足而任意更換申貸人。

延伸閱讀：房貸可以換貸款人嗎？3情況與4注意事項全解析

Q3. 貸款不足合約算無效嗎？

其實貸款不足，且因此無法承擔此筆房屋買賣交易時，除非事先有加註貸款不足時自動解約的但書，否則並不能說是合約無效，而必須稱為違約。因為一旦申請房屋貸款，就表示買賣契約已成立才有辦法申貸，這時除非當初合約內有註明相關解除合約的但書，否則都屬於違約，買方必須按照當初合約內提到的違約條款支付賣方違約金。

Q4. 貸款成數不足怎麼辦？

假如申請房貸後，房貸成數不足的話也並非無解套的辦法。舉例來說原先預計房貸8成，自備2成，但當房貸核貸結果出來，發現只能貸7成的時候，剩下的1成可以透過建商貸款或信用貸款、房貸加值金來補足。以下一一為大家說明：

• 建商貸款：房貸成數不足的部分由建商提供貸款，還款期一般為3~5年。
• 信用貸款：利用自身信用條件向銀行申貸，以補足剩餘貸款不足的部分，最高可貸200萬。
• 房貸加值金：除了房貸之外額外提供的一筆貸款金，供申貸人補足自備款。可貸金額約為房貸金額的5%~9%。

延伸閱讀：房貸頭期款不足怎麼辦？4個準備資金方法大公開

4個注意事項告訴你「如何避免房貸成數不足、合約無效」

想要避免房貸成數不足合約無效、違約，就要事先做好功課，像是在簽約之前與銀行洽談、或在合約中加註但書，以及了解如何增加自身信用條件等等，都能避免貸款不足的情形。接下來專業貸款顧問公司台灣理財通，就來帶大家了解申請房貸之前一定要知道的4個注意事項！

1. 先請銀行、貸款顧問估算可貸額度

會發生房貸成數不足的情形，往往是高估了信用價值而導致的，畢竟銀行在審核房貸時，除了申貸人本身的信用條件之外，也會評估房屋所在地、建商、房屋價值、周遭鄰近區域是否有嫌惡設施等等，因此建議申貸前可以先請專業貸款顧問、銀行、房產估價師等協助評估可申貸額度，就能避免貸款不足合約無效了。

首購族買房前建議找專業房貸顧問諮詢，才能明確掌握自身信用條件與可貸的額度，全面準備申貸資料，以確保不會有房貸成數不足的情形。

2. 簽約時須加註特約條款、但書

假如想避免貸款不足合約無效、違約的情形，也建議在簽約時於合約中加註但書「以房地為擔保設定之房屋貸款成數不足時，買賣自動解除」。要注意的是必須載明為房屋貸款，否則一旦房貸成數不足時，賣方也可以要求申貸人利用信貸或其他貸款方式補足剩餘貸款來屢行合約。

3. 善用提高房貸成數、核貸率的方法

想要避免貸款成數不足，在申貸時也可主動提供其他擔保品或保證人來增強自身信用。其他擔保品像是其他不動產、父母名下房產等等，而保證人則須二等親以內的親屬才能擔任，像如果父母收入比自身高、或其他二等親屬為軍公教、專業人士、隸屬於百大企業的時候，就能請其擔任保證人，以提高房貸成數與核貸率。

延伸閱讀：如何提高房貸成數？房貸顧問不藏私8招帶你看

4. 向銀行主動提高利率增加貸款成數

若申貸之後發現貸款成數不足的話，也可以主動向銀行詢問若願意提高貸款利率，是否可申請取得較高的貸款成數。一般而言提高0.25%的利率，可增加0.5~1成左右的房貸額度，不過這部分仍要視申貸人自身信用條件與財務狀況而定，建議搭配上述提到的提高房貸成數方法，加強還款能力證明，就能取得較高的房貸成數。

房貸成數不足也有可能是受這5種房屋類型影響，建議申貸前一定要特別注意！

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看完以上內容之後，大家是否也更清楚該如何避免貸款不足的情形了呢？當房貸成數不足時，還是能利用信用貸款或其他方式來補足剩餘資金，不過要特別注意，如此一來等同於未來每個月除了原本的房貸之外，也要支付信用貸款，必須審慎評估自身還款能力是否能負擔。建議大家有類似情形時，不妨將情況告知【台灣理財通】具備專業房產估價師，可為房產快速鑑價，此外也擁有4大貸款領域專業顧問，為您1對1諮詢、分析信用條件、名下資產與還款能力，量身規劃最適合的貸款方案，即使已有房貸，也能利用信用貸款來補足資金不足的部分。立即填寫免費線上諮詢表單(點擊填寫)讓我們為您取得足額貸款金！

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