房屋所有人跟貸款人不同要注意什麼?3QA與4重點必看

現在房價高漲，許多民眾會藉由貸款來買房，不過大家是否也曾想過，房貸跟屋主是否可以不同人呢？假如房屋所有權人跟貸款人不同要注意什麼？以下就讓台灣理財通整理3個QA一次為大家解答，並帶大家深入了解當房屋所有人與貸款人不同時，一定要注意的4件事！

房屋所有權人跟貸款人不同的3個常見QA

房屋所有權人跟貸款人不同，是許多民眾在買房貸款時最常遇到的情形，比如房屋登記在老婆名下，由老公貸款；或父母出資買房貸款，房屋登記給子女等等。對此台灣理財通整理出3個相關常見問題，趕快往下繼續了解吧！

Q1.房屋所有權人跟貸款人不同可以嗎？

可以。其實房屋所有權人跟貸款人在法規上並無規定一定要同一人，但若為不同人，房屋所有權人也並非任何人都可以登記，必須為配偶、直系親屬，並且年齡在18歲以上，不超過65歲者才行，並且房屋所有權人要擔任保人。

Q2.房貸跟屋主不同人，誰來當貸款人比較好？

如果房屋所有權人跟貸款人不同，建議由工作收入、財力、經濟條件較好、名下尚無房產、有首購資格的一方擔任貸款人為佳。像是軍公教人員、上市上櫃公司人員、專業人士(律師、醫師、建築師、會計師等)，這些都屬於銀行眼中的優質客戶，在申請房貸時會給予較優惠的利率，並提高房貸可貸成數，較有機會取得8成的最高房貸。

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Q3.房屋所有人、貸款人不同，另一方可以自行賣房嗎？

房屋所有人與貸款人不同時，許多人都會擔心若未來要賣房、或夫妻離婚時，是否會遇到糾紛，例如房屋所有權人自行將房子賣出，貸款人事先不知情等。因此建議在申貸同時要辦理「預告登記」，限制房屋所有人的權利，在賣房、將房子拿去抵押貸款、或贈與給他人時，都必須徵求貸款人同意才行。

4個重點帶你了解房屋所有權人跟貸款人不同要注意什麼

房屋所有權人跟貸款人不同時，勢必會衍生出許多情形，像是要不要保人、會不會被課稅、相關契約等等，以下就讓我們透過4個重點帶大家了解要注意什麼吧！

1.所有權人必須同意擔任保人

雖然房貸不一定要提供保人，但當房屋所有權人跟貸款人不同時，所有權人必須同意擔任一般保人，房貸才會核貸，否則銀行會因無法保證債權，若未來申貸人無力償還房貸時，房屋所有權人甚至能撤銷抵押權設定，使銀行無從取得剩餘未繳的貸款，因而拒絕承貸。

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2.若未簽立不動產借名登記契約，須繳贈與稅

房屋所有權人跟貸款人不同，不一定等於贈與，如果有事先簽立「不動產借名登記契約」的話，那麼就算是借名登記，不過必須將不動產買賣契約、所有權狀、繳稅單據跟房貸繳款明細保留下來作為證明。但要特別注意，若房屋所有權人跟貸款人收入相差太大(ex.父母為貸款人、子女為所有權人)，銀行會認定所有權人尚無能力負擔此房屋，因此視同贈與。

3.若為合資買房須簽立契約

如果房屋所有權人跟貸款人不同的原因，主要是合資購屋的話，台灣理財通提醒大家務必簽立合資購屋契約，上方詳細列出合資人、出資金額、未來轉售時如何分配、繳稅的稅金該如何分攤、獲利分配等等，並找第三人公證，以保障契約合法效力。

4.若非自住房屋，未來賣房將課房地合一稅

一般而言這種情況較常發生於父母出資替子女購屋，若子女想將父母所贈與的房屋出售，並且此房屋並不符合自住房屋的條件，那麼就必須負擔房地合一稅，將被課15%~45%的稅。以下帶大家了解哪些情況才算是自住房屋：

• 購屋後6年內沒有將房屋出租或作為營業使用。
• 購屋後6年內沒有用過自住房地租稅優惠。
• 購屋後在該房屋設戶籍，並居住6年以上。

假如有符合以上3項條件，那麼就視為自住房屋，如此一來就能有400萬的免稅額，超過的部分按10%稅率計算。

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除了上述提到房屋所有權人跟貸款人不同要注意的事項外，申請房貸前這6件事也要留意喔！

房屋所有權人跟貸款人不同，不僅要注意房屋所有人的條件限制，還要審慎評估由誰來擔任貸款人較合適，並且須事先辦理預告登記、簽立相關契約等等，才能確保雙方權益。看完以上文章後，你是否也更清楚房貸跟屋主不同人該注意什麼了呢？假如有任何房貸相關問題，歡迎透過房屋貸款專欄了解更多，或填寫免費諮詢表單詢問深耕房貸市場、幫助超過65000家庭申貸成功的台灣理財通專業房貸顧問，讓我們第一時間為您提供最佳房貸方案！