想換屋要先賣後買還是先買後賣比較划算?在持有房子的情況下,為了就近照顧家人或需資金周轉,有民眾打算換房,那麼換屋先賣後買還是先買後賣比較划算呢?台灣理財通這次從2種情況帶你了解選擇哪一種方式比較划算,並考量貸款與免稅額等細節,現在就一起了解吧。
換屋要先賣後買還是先買後賣?先考量2種情況
根據【好房網】的新聞案例,當事人想換屋但面臨稅金與免稅額的情況,若立即出售須繳20%的稅金,即使有重購退稅計算起來依然不划算;若等到約半年後交屋,根據【財政部北區國稅局】說明,這種情況就能滿足個人自住連續滿6年,課稅所得400萬內免稅額的制度,因此換屋先買後賣或先賣後買不但須考量貸款額度、成數或落腳處,還有稅金需要評估,接下來就讓台灣理財通整理2種適用情況為大家說明。
1.換屋先賣後買適合「手邊現金不足」的情況
若民眾手邊可用的現金不足,想換屋適合「先賣後買」,先變賣房屋取得資金是首要之務,但要考慮將房屋賣掉後是否還有其他房屋能暫時遷入,或是另外租屋,之後買第2間房子後再搬入新屋。以下說明換屋先賣後買的優缺點:
- 優點:減輕資金負擔,填補資金缺口。
- 缺點:除了搬到新換的房子,還得增加1次搬家程序。
2.換屋先買後賣適合「自備款足夠」的情況
若打算換屋的民眾已取得足夠的自備款,即使買房也不會對現金流造成較大影響,那就適合「先買後賣」。但需要注意,若同時持有舊屋跟新屋,且舊屋還有房貸未清償,新屋又必須申辦房屋貸款,那就可能帶來以下2個影響:
- 新屋的貸款額度可能受到限制,貸款利率也較高。
- 每月月付金增加,加重還款負擔。
3.評估換屋的成本
換屋族首先要考量的是購買新屋所需的自備款及貸款額度,從上段內容我們知道自備款是否足夠,都會影響買屋賣屋的先後順序,以及哪些情況容易限縮貸款額度。此外,房屋出售前,賣方得負擔履保費、塗銷代辦費、代書費、仲介服務費,並繳納土地增值稅,不論換屋打算先賣後買還是先買後賣,通常都要支付以上金額。適用稅制也會隨著房屋取得時間而不同,以下分別說明:
適用稅制 | 房地合一稅制1.0 | 房地合一稅制2.0 |
取得房屋、土地時間點 | 105/1/1後(104/12/31之前取得適用財產交易所得舊制) | |
房地交易時間 | 106/12/31~110/6/30 | 110/7/1以後 |
計算方式 | 1年內:45% | 2年內:45% |
超過1年~2年內:35% | 超過2年~5年內:35% | |
超過2年~10年內:20% | 超過5年~10年內:20% | |
持有1年半 | 400萬*35%=140萬元 | 400萬*45%=180萬元 |
持有3年 | 400萬*20%=80萬元 | 400萬*35%=140萬元 |
換屋除了考量先賣後買或先買後賣,民眾或許聽過重購退稅優惠,根據【財政部中區國稅局】先前說明,會按照是否適用財產交易所得舊制還是房地合一稅制而不同,以下分別說明:
(1)適用財產交易所得舊制
首先要符合自住條件如下:
- 本人或其配偶、未成年子女於出售及購買的房屋設有戶籍並居住。
- 出售前1年無出租、供營業或執行業務使用。
- 出售舊房地與重購新房地的移轉登記日間隔在2年內。
此外,新屋價格須超過舊屋,才適用重購自用住宅退稅優惠,若新屋價格低於舊屋就無法享有退稅優惠。
(2)適用房地合一稅制者
只要符合重購自用住宅條件即適用。賣屋前國稅局雖會先課稅,但新屋價格高於舊屋可享全額退稅;新屋價格低於舊屋也能按比例退稅,須注意重購房地5年內仍需維持自住用途,不能出租、供營業用途或再移轉。
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換屋要先賣後買還是先買後賣?透過上段內容,相信大家都已經了解如何按照自身條件,評估優缺點來選擇最適合自己的買賣順序。急需資金周轉的民眾適合換屋先賣後買、取得資金,若有足夠的自備款,換屋前可先買後賣,但可能加重每月的還款負擔,若想更精準地選擇到適合自己的買賣順序,建議申貸人先考量自己的財力狀況,或交給台灣貸款公司網路口碑第1品牌-台灣理財通來協助,提供1對1真人諮詢服務,根據申貸人的信用條件、財務狀態與未來規畫,媒合多家銀行房貸方案,為申貸人全面評估換屋前要先賣後買還是先買後賣比較適合!若有貸款諮詢的需求,現在就填寫24hr免費線上諮詢表單(點擊填寫)吧!
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