房屋轉貸、房屋增貸要注意哪些細節？8個關鍵要點大公開

在房貸市場中，許多申貸人會因利率變動、財務規劃調整或資金需求，而考慮進行房屋轉增貸。房屋轉貸能幫助申貸人降低貸款利率、調整還款期限，從而減輕財務負擔；而房屋增貸則是基於房屋的增值或剩餘貸款額度，額外取得資金，用於裝修、投資或其他需求。然而，無論是轉貸或增貸，都涉及複雜的條件審查與流程，如何選擇適合的方案並成功申辦，是許多房貸族關心的課題。

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1. 房屋轉貸、房屋增貸是什麼？▼
2. 為什麼需要房屋轉增貸？▼
   • 降低還款成本，減輕負擔▼
   • 獲取額外資金，滿足周轉需求▼
   • 提升財務靈活性，應對生活突發狀況▼
3. 房屋轉增貸利率怎麼決定？▼
   • 個人信用評分與信用歷史▼
   • 房屋鑑價結果與貸款成數▼
   • 承貸機構或政府政策▼
   • 負債比與整體債務狀況▼
4. 房屋轉增貸條件▼
   • 房屋條件▼
   • 申貸人條件▼
   • 房屋轉貸、房屋增貸差異▼
5. 房屋轉增貸申辦前準備▼
   • 房屋鑑價▼
   • 財務狀況檢視與優化▼
   • 比較貸款方案▼
   • 預備申辦文件資料▼
6. 房屋轉增貸申辦流程▼
7. 房屋轉增貸有風險嗎▼
   • 違約風險▼
   • 債務風險▼
   • 審核風險▼
8. 如何評估選擇轉貸、增貸▼
   • 適合轉貸的申貸人▼
   • 適合增貸的申貸人 
9. 房屋轉增貸細節多，專業貸款顧問協助分析，助你核貸▼

房屋轉貸、房屋增貸是什麼？

房屋轉貸與房屋增貸都是利用房屋抵押貸款的財務管理工具，但目的與操作方式不同，因應申貸人需求與條件不同，選擇適合的房貸方案，才能實現財務、債務管理的目標。

房屋轉貸

房屋轉貸是指申貸人將原有的房屋貸款轉至另一家銀行或金融機構，以獲得更優惠的貸款條件，例如較低的利率、更長的還款期限，或是更靈活的還款方式。轉貸的主要目的是降低借貸成本，提高財務彈性，並可能藉此整合其他債務，減少整體還款壓力。然而，轉貸通常需要支付違約金（若原貸款尚未到期）、新貸款的手續費以及可能的房屋鑑價費用，因此是否真正節省成本，需進行詳細計算與評估。

在正常情況下，房屋轉貸對新承辦銀行來說屬於新案件收益來源(利息收入)，故承辦意願相較原房屋增貸來得高。

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房屋增貸

房屋增貸則是在原有房屋貸款基礎上，向原銀行或其他銀行申請額外的貸款金額。通常適用於房屋價值上升，或申貸人已經償還部分貸款本金，導致可貸額度增加的情況。增貸的資金用途較為靈活，如房屋裝修、投資、創業、教育支出或債務整合等。增貸的額度通常受限於房屋鑑價結果與申貸人的還款能力，銀行會依據申貸人的收入、信用評分與負債比進行審核。

為什麼需要房屋轉增貸？

房屋轉貸與增貸的需求，主要來自於降低借貸成本、獲取額外資金與提升財務靈活性等3個原因。根據個人財務狀況與市場環境，選擇適合的貸款策略，有助於更有效地管理資金與減輕財務壓力。

1.降低還款成本，減輕負擔

當感到當前房貸還款壓力過重時，可以透過評估自身信用狀況、還款能力篩選房屋轉貸方案，尋求更低的還款利率，以減少長期利息支出。此外，轉貸也有機會可以調整貸款年限，有助降低月付金，讓財務更有彈性。

2.獲取額外資金，滿足周轉需求

房屋隨著時間可能增值，若申貸人已償還部分本金，則可以透過房屋增貸取得額外資金。常見的增貸用途包括：

• 房屋修繕：包含提升居住品質裝潢、結構補強等必要維修。
• 投資資金：透過房屋增貸，以房貸利率相對較低特性，進行低利貸款投資理財。
• 個人或家庭開銷：日常食衣住行開銷，與家庭共同財務支出。
• 債務整合：透過低利率房貸整合名下信用貸款、卡債，有效降低利息成本，簡化債務。

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3.提升財務靈活性，應對生活突發狀況

房屋轉增貸配合使用也是一種很好的資金調度方式，讓申貸人能夠運用資金與利率相對較低的貸款特色周轉財務。例如：家庭面臨短期資金壓力時，可以嘗試以房屋增貸做為緊急預備金；轉貸則可運用於改善現有貸款結構，藉此降低月付金，提高個人或家庭財務空間。

房屋轉增貸利率怎麼決定？

房屋轉貸與增貸的利率並非固定不變，而是根據多種因素決定，包括申貸人信用評分、房屋鑑價結果、貸款機構政策及負債狀況等。了解這些影響因素，有助於申貸人爭取更優惠的貸款條件，降低總貸款成本。

1.個人信用評分與信用歷史

申貸人的信用評分是金融機構判斷其還款意願與能力的核心指標。各銀行會透過財團法人金融聯合徵信中心所上傳並共享的資訊查核，若信用評分高、過去繳款記錄良好、無逾期紀錄，則代表風險較低，通常可享有較低利率；反之若曾有呆帳、遲繳、協商紀錄等，將可能被視為高風險申貸人，利率也相對調高。

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2.房屋鑑價結果與貸款成數

房屋的鑑價結果直接影響可貸金額與適用利率。當房屋鑑價金額高於原貸款餘額時，銀行可視剩餘價值提供更優惠的貸款條件。

高鑑價、低成數：銀行風險低，有機會取得較低利率。

低鑑價、高成數：申貸人貸款已接近房屋價值上限，銀行承擔較高風險，需要較高利率作為補償。

3.承貸機構或政府政策

不同金融機構根據自身風險管控，對房貸利率的訂定方式也有所差異。有些銀行可能針對特定職業族群（如公教人員、醫師、軍人、百大企業）提供專屬優惠利率，或不定期推出限時低利轉貸專案，吸引優質貸款戶。

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此外，有些銀行或民間機構提供的方案雖利率稍高，但手續簡便、審核彈性大，適合信用條件不足或急需資金的申貸人。選擇時需衡量利率、手續費與服務條件之間的整體效益。

房貸利率也受到央行政策利率與金融監理政策的影響。例如，當政府為了刺激經濟而調降利率時，銀行的資金成本下降，房貸利率也可能隨之降低。反之，在通膨或金融風險升溫時，央行升息將帶動貸款利率上升。政府推出像是青年安心成交貸款、首購族補貼等相關政策，也會直接影響申貸人承擔利率條件，因此需要密切關注政策與市場趨勢，更有助於篩選最佳申貸方案與時機。

4.負債比與整體債務狀況

銀行會根據申貸人的月收入與月負債支出，計算負債比，一般來說需控制在40%~60%以內才容易核貸。若申貸人有過多信貸、車貸、卡債或其他貸款，則可能被視為還款壓力較大，對利率造成不利影響。

負債比計算：負債比 = (總負債 / 總資產) x 100%

房屋轉增貸條件

在申請房屋轉貸或增貸前，申貸人需充分了解貸款機構對「條件」的審核標準，這是判定貸款是否能成功核准及其適用條件（如貸款成數、利率、還款年限）的基礎依據。

房屋條件

房屋作為抵押品，其結構條件、屋齡與市場價值將直接影響貸款能否核准及貸款成數：

• 屋齡與建築結構：屋齡越新通常成數越高。若屋齡超過30年或為頂樓加蓋、鐵皮屋等特定房型，部分銀行可能婉拒核貸。
• 權狀完整並無法律瑕疵：房屋須具備合法產權，不可有查封、假扣押或遭私人設定等情形，也需注意房屋是否為共同持分，若為持分則需經所有共同持有人同意才可做為抵押品。
• 建築類型與用途：一般自住型房屋較受銀行青睞，若為工業住宅、商用不動產或套房，則貸款條件相對受限，也有可能影響利率。
• 地段與流通性：位於都會區或交通便利的蛋黃區房產，具備更高的保值性與處分能力，可以爭取較高的貸款額度與較低的利率。

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申貸人條件

除了房屋條件，貸款人本身的財務狀況與信用紀錄也會被銀行詳加評估：

• 收入與職業穩定性：收入穩定的工教人員、上市公司員工、四師，更容易通過審核；無法提供明確收入證明者，則易被銀行視為高風險族群，使利率提高甚至不予核貸。
• 信用紀錄：信用紀錄包含過去貸款申辦、繳款狀況，以及信用卡的使用與還款情形，若曾有遲繳、協商紀錄都有可能影響貸款條件。
• 負債比與債務結構：若現有其他貸款（如信貸、車貸、卡債）占收入比重過高，或財務結構不良，可能被判定為高風險戶。

房屋轉貸、房屋增貸差異

雖然兩者皆屬房貸調整型貸款，但房屋轉貸與房屋增貸的出發點與操作邏輯不同：

房屋轉增貸申辦前準備

無論是房屋轉貸或增貸，申辦前的準備階段扮演著關鍵角色。充分的事前規劃，不僅能縮短申辦流程，也有助於爭取更好的利率、額度與還款條件。以下透過4個重點準備事項帶大家了解。

房屋鑑價

房屋鑑價是承貸機構評估可貸金額與成數的核心依據，也是銀行衡量風險的指標。

• 鑑價方式：銀行會出動或是聘請第三方鑑價專員實地勘查，並查核權狀資料，評估目前房屋市價，可量因素包含屋齡、地段、建築結構、樓層、坪數等。
• 提升鑑價結果技巧：鑑價前清潔房屋內外環境，準備齊全產權資料，並提供裝修發票、照片，有助於輔助提高鑑價成果。
• 鑑價影響：若鑑價結果低於市場行情，可能會降低可貸額度，甚至可能不予核貸，因此建議事前諮詢具備資產鑑價專業的貸款顧問公司協助評估。

財務狀況檢視與優化

銀行核准貸款不只檢視房屋價值，更重視申貸人還款能力與財務穩定性，申貸人可以在申貸前半年培養信用，若有輕微瑕疵也可提前補繳改善；再者，也可以先償還部分信貸或信用卡循環利息，降低整體負債比。

比較貸款方案

不同銀行與金融機構對房屋轉增貸的利率、核貸條件、手續費都各有不同，建議申貸人針對不同方向去評估各項方案：

• 利率與年限：留意方案利率基準是固定或浮動利率，也須注意是按月計息或按年計息，進以計算申貸成本。
• 手續費與提前清償違約金：了解是否有額外的產權設定費用、違約金等隱藏成本。
• 確認貸款彈性：詳閱合約，了解是否提供寬限期、提早還款，或免手續費等彈性條件，有利於財務規劃。
• 比對專案優惠：部分銀行針對特定族群如薪轉戶、首購族、公教人員提供更優惠的利率，可以多方比較查詢。

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預備申辦文件資料

準備齊全的申辦資料可加速審件效率，也能展現申貸人對貸款流程的重視與誠意。常見所需文件如下：

• 身分證、戶口名簿、薪資證明或報稅資料等身分與財力證明。
• 房屋所有權狀、建物登記謄本、土地登記謄本、最近一期房貸繳款證明等房屋相關資料。
• 現有貸款合約、存摺封面、原貸款銀行繳款明細等相關貸款資料。

成功辦理房屋轉貸或增貸的關鍵，在於事前準備是否完整。透過房屋鑑價掌握資產價值、優化財務結構建立信用、聰明比較方案挑選最有利條件。

房屋轉增貸申辦流程

雖然轉增貸看似只是將現有貸款重新配置，但實際流程涉及房屋鑑價、資料審核、抵押權設定等多個步驟，細節不容忽視。因此充分掌握申辦流程不僅能提高成功率，更能協助申貸人爭取到更有利的貸款條件。

1. 評估條件確認資金用途：尋求專業貸款顧問協助分析個人條件，評估自身需求屬於降低貸款月付金，還是需要多一筆資金運用或整合債務。
2. 進行房屋鑑價：交由專業鑑價機構或人員進行房屋現場勘查，確定市值，並評估可貸金額與貸款成數。
3. 備妥並提交相關資料：準備身分證明、房屋所有權狀、財力證明、債務明細等資料供銀行審核。
4. 銀行進入審核階段：銀行依據房屋鑑價結果、個人財務狀況綜合審查，約3~7個工作天完成審核。
5. 核貸與簽約：確認額度、利率條件、還款年限後簽屬合約。
6. 辦理抵押權設定：銀行協助安排於地政事務所辦理相關產權設定。
7. 資金撥款與完成清償轉移（如為轉貸）：轉貸情況下會由新承貸銀行代償舊貸；增貸則是直接將金額撥入申貸人帳戶。

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房屋轉增貸有風險嗎

房屋轉貸與增貸雖然是靈活調整資金結構、減輕財務壓力、爭取更優惠利率的常見理財手段，但背後仍隱藏著一些潛在風險，若事前未充分評估與規劃，反而可能讓財務狀況更緊張。以下整理出幾項常見的房屋轉增貸風險與建議對策：

違約風險

若辦理房屋轉貸，需提前清償原貸款，部分銀行會收取違約金或提前清償手續費，建議評估轉貸節省利率與違約成本之間的差異，若節省的利息高於違約金，則轉貸仍屬合理選擇。

債務風險

房屋增貸雖然能取得資金，但等同提高總債務額度，若未妥善規劃，將影響日後財務流動性與信用評分，建議評估自身還款能力，控制貸款年限與額度在合理範圍之內，避免因資金需求形成長期還款壓力。

審核風險

房屋鑑價過低、信用不良、工作收入不穩定等，都可能影響房屋轉增貸的核貸結果，不僅可能核貸額度、利率不如預期，甚至可能無法順利過件，建議申辦前交由專業貸款顧問進行分析評估，並提前整理信用、財務狀況，提升核貸率。

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如何評估選擇轉貸、增貸

當您在考慮申辦房屋貸款的調整時，該選擇轉貸還是增貸，往往會影響資金配置的效益與後續財務壓力。兩者皆屬於再融資的形式，但目的、對象與策略稍有不同，因此清楚區分自身需求與條件，並評估哪種方式較有利，是申貸前的重要功課。

適合轉貸的申貸人

轉貸是將原有的房貸從一間銀行移轉至另一間銀行或金融機構，目的多為降低利率、延長年限、減輕月付金壓力，或改善原本不理想的貸款條件。若您屬於以下情況，轉貸將是一項值得考慮的方案。

房屋轉貸評估建議

• 現有貸款利率偏高：申貸時利率條件不佳，或市場利率已有明顯下滑，可透過轉帶爭取更低利率。
• 每月還款壓力大：家庭收支緊張，希望透過轉貸降低每月還款金額。
• 原貸款綁約期結束：原貸款已無須支付提前清償違約金，此時轉貸成本較低、彈性較高。
• 信用條件改善：最初申辦貸款時信用評分較低，現已改善，可嘗試房屋轉貸爭取更優利率。

適合增貸的申貸人

增貸是指在原本的房屋貸款基礎上，依據房屋市價增值或原貸清償情況，向原貸銀行或新銀行提出追加貸款，取得一筆新的資金。若您正面臨以下情況，增貸會是一種靈活的資金取得方式。

房屋增貸評估建議

• 房屋增值：房屋持有一段時間有增值空間，如房價上漲、已還清一部份貸款，可運用房屋抵押爭取新資金。
• 有明確資金需求：常見高額資金需求如裝潢修繕、孩子教育金、創業資金等，需透過低利一次性取得大筆資金的狀況。
• 信用條件符合標準、無重大違約紀錄：房屋增貸對信用與還款能力，審核上相較轉貸更為嚴格，若還款狀態良好，則申辦房屋增貸的可行性更高。
• 有債務整合需求：不希望變更申貸銀行，但有貸款周轉需求，可以透過申辦房屋增貸降低整體利息負擔。

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