二胎房貸服務介紹

二胎房貸還款要綁約嗎？

提到二胎房貸還款，就不能忽略方案合約上是否有載明「綁約期」。綁約期又稱為限制清償期，意旨申貸人在綁約期間除了履行還款義務外，不可部分還款或提前清償款項。那麼二胎房貸是否也有綁約期呢？一般有無綁約期要視各貸款機構的規範而定，但現在多數銀行或融資公司承辦二胎房貸時均會綁約，因此提醒各位朋友申辦方案時，務必確認清楚合約上的綁約期限，以免影響到自己的還款計劃。

綁約期注意事項

• 優缺點：有綁約期的話，則有機會爭取更低利率或減免手續費，但也限制了還款彈性。
• 綁約期限：銀行綁約期限約1~2年左右，融資公司綁約期限多為20個月左右。
• 申貸管道：除了銀行與融資公司，當鋪也有提供二胎房貸服務且免綁約，但申辦風險較高。

雖然綁約期間限制了申貸人的還款彈性，但也多了爭取方案優惠的機會，因此建議大家申辦二胎房貸時，需要考慮自身的財務狀況並做好還款計劃，同時慎選由政府立案的合法貸款機構申貸，並在簽約前仔細核對方案額度、綁約期、利率等條件，確保合約內容與當初談定的條件相符，以保障自身的貸款權益。

還款方式分有哪幾種？

文章上述提到，房屋貸款攤還方式共有本息均攤與本金均攤2種，那麼二胎房貸還款方式有哪些呢？銀行、融資公司或民間機構是否有不同的還款規範？以下將分為銀行、融資公司、當鋪等3大常見管道，為大家一一說明不同管道的還款方式與注意事項：

• 銀行：國內有二胎房貸服務的銀行，多採本息均攤方式還款。
• 融資公司：合法融資公司與銀行相同，採本息均攤還款。
• 當鋪：可隨借隨還或是只繳利息，但純繳息通常貸款利率較高。

• 本金平均攤還：貸款本金平均分攤於還款期數中，利息會隨貸款餘額減少而遞減。
• 本息平均攤還：貸款本金與利息平均分攤於每期償還，每月還款金額不變。

雖然銀行與融資公司都是採本息平均攤還，但因為各自的審核標準與授信條件都不同，所以不同機構也有各自的優點，比如：銀行審核較嚴格，但二胎房貸利率較低；融資二胎雖然利率比銀行高，但貸款額度也較高，至於當鋪還款方式看似彈性，然而其中可能隱藏著高利率風險各位朋友需格外注意！

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提早清償會有違約金嗎？

上述提到向銀行與融資公司申辦二胎房貸需要綁約，因此申貸人若手邊有足夠資金時，想於綁約期內提早清償貸款，申貸人則需按當初合約簽訂的一定比例支付違約金。至於當鋪二胎因為免綁約，所以隨時可償還貸款並不需支付違約金。如果在綁約期內，有意要提早清償貸款的朋友，以下有3點重要事項提醒你：

• 支付規範：多數機構採不論提前清償全部本金或部分還款，均需要支付違約金。
• 計收方式：銀行按提前償還本金之一定比例計收，融資公司按未償本金之一定比例計算。
• 違約金比例：部分銀行會根據還款人的提前清償日酌收不同比例的違約金。

最後提醒大家，因為違約金也是筆不小的開銷，所以建議各位朋友如果想提早清償貸款的話，應先試算自己結清債務的同時是否有餘力支付違約金，確認有足夠能力可償還，再決定提前清償貸款與否，如此才能避免為自己增加額外負擔。

二胎房貸是一種第二順位抵押型貸款，申辦前需將名下房屋進行二次抵押，申辦過程中也需經過一段審核流程，當申貸前準備的越充分，越能提高申貸效率與過件率。更有機會爭取更適合自己的二胎房貸方案，立即跟著台灣理財通的引導，仔細了解二胎房貸事前準備吧！

1.進行房屋鑑價、準備房屋證明文件

想貸得理想的二胎房貸額度，房屋價值是關鍵，申辦二胎房貸前承貸機構會要求申貸人提供房屋與土地的所有權狀，或是權狀謄本進行房屋估價，而決定房屋價值的要素大致分為以下幾項

• 屋齡與貸款年限：屋齡越老、殘值越低，房屋價值也越低，通常會以「屋齡+貸款年限不超過一定時間」作為條件，屋齡過老也可能使承貸方不予核貸。
• 房屋結構與屋況：房屋結構影響房屋壽命與安全性，例如：鋼筋混凝土(發展成熟較普遍結構)、鋼骨鋼筋混凝土(較安全，造價較高昂)，使房屋價值略有差異。
• 房屋地段：房屋位於蛋黃區、交通要道、附近具吸引人流建築或設施，這些地段都很大程度影響房屋的價值。
• 房屋瑕疵與嫌惡設施：若有如海砂屋、凶宅、淹水等狀況，或鄰近區域有垃圾場、變電所、風化場所等嫌惡設施，也會降低房屋價值。
• 公設比與車位：一般社區住宅大樓高於25%以上都算公設比偏高，將使預估價值下降；而平面車位價值則優於機械車位。

事前可先針對以上資訊大致了房屋解鑑價重點，鑑價完成後一般可貸到房價80%-120%，可先行預估自身需求，並嘗試爭取最高可貸額度。此過程考驗申貸人經驗與財務分析能力，建議交由專業貸款顧問協助，更有機會取得最合適的二胎房貸方案。

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2.統整個人身分證明資料與財力證明

二胎房貸具有過件率高、申辦門檻較低的優勢，但仍須提供基本證明文件確認身分與家庭狀況，才能讓承貸機構更好的評估還款能力，申辦時務必攜帶身分證、戶口名簿，作為證明國民身分與家庭成員評估使用；另外若能提供其他財力證明如：扣繳憑單、投資收入證明、銀行對帳單等，都有機會提高貸款過件率與核貸額度。

3.分析個人負債狀況及信用條件

一般民間二胎房貸並無聯徵、負債比限制皆可申貸，但銀行二胎房貸則審核較嚴格，銀行仍會針對申貸人的信用進行查核，若有信用瑕疵則可能一定程度的影響貸款額度，也可能會藉此提高還款利息。而負債狀況同時反映了還款能力，若是負債比過高，負債種類太多，銀行仍可能不予核貸。

除此之外，若房屋一年曾申請過房屋增貸，會被銀行質疑還款能力，將被銀行視為「近期增貸」用戶，使銀行須承擔的風險變高，還可能造成信用評分變低，導致申貸困難。

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因此申貸前建議先檢視自身債務狀況，並將複數債務加以統整，方便釐清自身資金需求、目前收入狀況，是否適合申辦銀行二胎貸款，若有信用不良、信用瑕疵狀況，更建議採民間二胎房貸方案，才不會因信用不佳導致銀行退件，反而徒增聯徵次數。

房屋二胎是運用已有房貸的房屋，向另一間銀行或金融機構再次進行抵押申貸，貸款額度比一般信用貸款高出許多，非常適合用於大筆資金周轉。然而此種貸款方式，需要在已有貸款的情況下，再次貸出一筆資金，讓許多人不免擔心房屋二胎貸款是否會對自身信用帶來影響。這次本文將深入探討申辦房屋二胎貸款對信用分數的影響有哪些？

1.申辦銀行二胎房貸需視個人信用狀況而定

申辦房屋二胎貸款會影響信用嗎？一般銀行在審核二胎房貸申請時，會先評估貸款人的信用評分，而正常的信用分數區間在200~800分左右，評分越高代表貸款人的信用狀況越好，獲得貸款的可能性越高，利率也可能更低。然而對於承作二胎房貸的銀行而言，其擁有的抵押權屬於第二順位抵押權，對承作銀行本身來說風險太高，所以審核會比一般房屋貸款要來得嚴格許多，所以除了信用分數之外，可能還會根據以下的信用狀況進行審核：

• 新業務查詢次數：每申請一筆貸款、信用卡，也會對信用分數會帶來些許影響。
• 負債型態：信用卡有無預借現金，是否動用循環利息，授信有無擔保品等。
• 信用長度：與銀行的往來時間長短，信用卡、貸款啟用日期也會影響信用分數。

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申請二胎房貸還要注意什麼？5大注意事項一次帶你看

2.民間二胎房貸申貸管道多元，且不需調閱聯徵

如果各位朋友擔心申辦銀行房屋二胎會影響信用，那麼建議大家可以考慮向民間管道申貸，因為民間二胎房貸是由非銀行金融機構承作，不會調閱聯徵報告，故不會影響信用，並且民間二胎方案內容多元、貸款額度高，審核比銀行寬鬆，對信用不佳的貸款人而言較為友善，但同時提醒大家，部分民間機構的二胎房貸利率可能比銀行高，因此申貸前務必試算自身還款能力，確認日後仍可以每月按時還款再考慮申貸送件。

3大常見民間二胎房貸管道比較

• 融資公司：二胎貸款額度上限為500萬元，貸款利率約7~14%左右，屬於安全申貸管道。
• 代書機構：貸款利率是按月計息，月利率約1%~3%左右，利息比融資公司要高。
• 當鋪：貸款額度不限，但利率上限最高為30%，並非所有申貸人能負擔，申貸風險高。

我們可以透過上述比較，得知不同的民間二胎房貸管道提供的貸款額度、計息方式有很大不同，因此建議大家在申貸前，務必確認清楚承作機構提供的方案條件，包括：還款利率、違約金計算上限、手續費等計收標準是否有合乎法律規範，若有其中任何一項條件不符合法規，建議勿申貸送件，可以轉向專業貸款顧問公司諮詢，由貸款顧問專員為你進行申貸管道與方案媒合，合法的貸款顧問公司會為申貸人媒合正當、合法的民間貸款管道，不僅不用擔心信用會受影響，也更容易貸到符合自身條件與需求的二胎房貸方案。

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3.還款行為與負債程度是影響信用的關鍵因素

申請房屋二胎貸款，可能還有哪些因素會影響信用呢？其實影響個人信用評分的關鍵因素，就是貸款人的還款行為與負債程度，因此建議大家在申請二胎房貸前，不僅要仔細評估自身的財務狀況，同時也要制定合理的還款計劃，確保在有能力償還貸款的情況下申貸，才能避免日後有還款困難的狀況出現。另外以下將透過一張表格，為大家深入解析，銀行在評估繳款行為與負債程度時，會在意哪些重點：

以上雖然是銀行審核二胎房貸會參考的指標，但民間二胎房貸如果在繳款期間，也有出現還款不正常的情況，甚至因為長期未還款而遭到承作機構向法院聲請強制扣薪，也同樣會影響到個人信用分數，往後要再向銀行申貸的難度也會提高。故台灣理財通提醒大家，即使面臨還款上的挑戰，也勿以消極方式應對，建議可以尋求專業貸款顧問公司的幫助，合法貸款顧問公司不僅會分析申貸人現有的債務狀況，更會依據申貸人的收入條件與還款能力進行方案媒合，顧問專員也會貼心試算貸款額度與每月還款金額，確保貸款人申貸後也有足夠能力可穩定還款。

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二胎房貸有別於房屋貸款，因原貸款與利息尚未結清，若申貸人無法順利繳款，承貸機構需要承擔呆帳風險，因貸款無法償還法拍房屋後，所得金額需優先償還給第一順位承貸方，若有剩餘二胎承貸機構才能獲得還款，所以往往民間二胎房貸有利率高、期限短的特性，以下馬上透過關於二胎房貸年限的小知識為大家講解，讓大家更了解二胎房貸分期與時間！

1.一般二胎房貸貸款年限不超過10年

二胎房貸通常會透過銀行、融資公司、貸款代辦公司進行申貸，依據申貸人的信用、還款能力可能衍伸出各式各樣的貸款方案，但在還款年限上由於需承擔風險較高，多數二胎房貸承貸機構年限都不超過10年，若有超過15年以上的貸款方案，則須特別留意合約細節，避免被隱藏的合約挑款設計，導致日後還款困難、信用受損。

• 銀行二胎房貸：一般年限約7-10年，具備風險低、利率相對低的特點，但審核條件相對嚴格
• 貸款代辦二胎房貸：一般年限約2-10年，因承貸方承擔風險大，故年限縮短、利率提高，需謹慎挑選民間承貸機構
• 融資公司：一般年限約2-10年，最高可貸300萬元，但平均利率相對高，需評估自身還款能力再行申貸

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2.特定民間二胎方案提供貸款寬限期

銀行與民間承貸機構有本質上的不同，銀行主要是承攬民眾存款用以投資、放款獲取利息，因承攬金額龐大，涉足產業領域多，所以需要進行嚴格的風險管控，通常會嚴格審視承貸人的信用、還款能力，不僅僅只是評估抵押房屋價值。因此即使是核貸仍會盡量縮短還款年限，以求降低呆帳風險。

而申辦民間二胎方案則有更多可能性，由於民間承貸機構以還款期間利息獲利，故部分承貸機構方案還能主動提出1~2年的二胎房貸寬限期，讓申貸人有足夠的時間周轉，應對財務支出與整理現階段負債。

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常見可申請房貸寬限期的條件

• 年所得高於80萬元以上
• 申辦人為自營商，成立超過5年，且資本額高於500萬元
• 為軍人、教師、會計師、醫師、公務員等高收入且穩定職業

3.選擇合適分期利率方案，減輕年限內還款負擔

即使如同前述，民間二胎房貸方案有機會爭取寬限期，但並非還款年限越長對自身越有利，若貸款利率較高，期數越長則需支出的利息總額也會越多，因此建議在申辦二胎房貸前就先做好還款規劃，可以找值得信賴的貸款顧問協助分析自身財務、債務狀況，依現階段以及未來短、中、長期收入與財務狀況進行評估，挑選適合自己的貸款利率與還款年限，再藉由貸款顧問的專業依最適配的條件爭取理想可貸金額，才能在獲取關鍵資金的同時保障未來，避免未來還款遇上支出困難、生活無法應付的狀況，在緊急的周轉後穩定的還款，逐漸找回健康財務狀態！

房屋轉增貸是透過名下已辦理貸款的房屋，經過一段時間的繳款，發現其他銀行承作房屋貸款有更適合自己的還款方案，進而將自身貸款轉移至新承貸銀行，由新承貸銀行代償原銀行貸款，並在轉貸後給予增貸額度資金；而二胎房貸則是將貸款中房屋作為二次抵押品，讓新的承貸機構設定第二順位抵押權，因此又稱為二順位貸款，兩者有著定義上的不同，以下將針對3個細節差異進行深度比較，讓大家有更清楚的認識！

1.二胎房貸過件審核較房屋轉增貸寬鬆

民間二胎房貸因具備不需查詢聯徵報告的特性，因此即使申貸人有信用瑕疵，或有累積其他負債的情況下，只要有房屋權狀即可申貸；而房屋轉增貸方面，銀行為規避呆帳風險，會考量申貸人的還款能力、過去信用等要素，避免在代償申貸人原房貸後反而造成貸款無法回收、利息無法按時收取的狀況，即使法拍房屋，也需視房屋未來市值變動才可評估風險，因此在核可房屋轉增貸時審核條件往往較為嚴苛。

常見房屋轉增貸條件

• 需提出可負擔原貸款加上增貸金額還款能力的財力證明
• 房貸無遲繳、未繳或其他不良違規紀錄
• 聯徵報告註記信用正常，無信用不良紀錄
• 房屋剩餘價值具備可貸空間
• 房貸還款剩餘金額已達銀行規定
• 年滿18歲，未滿65歲，有正當工作，可提出收入或勞保證明

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2.適合申辦情況不同

一般來說房屋轉增貸適用於房屋不僅仍有增貸空間，且房屋鑑價有所提升的情況，例如：該地段新建熱門地標、新增大眾交通工具轉運路線等。此時銀行核可轉增貸的意願較高，而原先房貸成數較低，承接轉增貸銀行需承擔風險也較小，過件率也會有所提升。

而二胎房貸則更適合房屋已無轉增貸空間，或已被銀行婉拒轉增貸的申貸人，改以設定第二順位抵押，籌措大額資金，較適合用於緊急高額資金周轉需求的申貸人，也適合利用資金彈性槓桿投資的投資人，較不受資金用途限制，以二胎房貸達成理財的目標。

3.可貸額度與利率差異

房屋轉增貸正常情況下可貸房屋剩餘價值的80%，由於轉增貸目的多半並非籌措資金，主要目標在於降低房貸還款利率，因此在確立新銀行承貸的轉增貸方案後，會獲得較低利率一般年利率會在1.5%~3%之間。

而二胎房貸由於僅評估房屋價值，視不同條件情況可貸到80%~90%不等，而可貸金額越高往往也伴隨著更高的還款利率，一般民間二胎房貸還款年利率則落在12%~30%之間。優點是可一次性取得高額資金周轉，但應需負擔每期利息支出，建議申貸人辦理貸款前，先請專業貸款顧問針對自身財務現況分析、解構，挑選合適的二胎房貸方案，才能在取得資金與減輕後續還款壓力取得平衡。

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什麼情況下二胎房貸需要保人

以銀行二胎房貸為例，現行銀行法12-1條規定，承貸銀行不得要求申貸人提供連帶保證人，若申貸人本身條件充足，亦不可要求提供一般保證人。所以在一般情況下銀行二胎是不需要提供保人也可順利申貸的，而相較銀行二胎房貸來說條件更寬鬆的民間二胎房貸亦是如此。雖說銀行不可要求申貸人提供保人，但若為了提升過件率或爭取更好的額度與利率，申貸人亦可主動提供保證人，藉此做為申貸優勢，而較常見的建議提供保人的情況大致如下：

• 信用不良：曾有債務違約、延遲付款等與銀行往來的不良紀錄
• 收入不穩定：薪資領現無法提供薪轉證明，或屬於時薪制、臨時工等較不穩定職業
• 年齡考量：若年齡較長，考量後續還款風險，可提供青壯年保證人，增加核貸意願
• 房屋價值不足：房屋鑑價結果過低，不足以支撐二胎房貸金額，提供保證人降低還款風險

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銀行二胎保人需具備什麼條件

透過前段敘述了解到，申辦二胎房貸提供保證人，不僅可以提高過件率，還有機會能增加可貸額度，但二胎房貸保證人並非所有人皆能勝任，必須具備特定條件才能有效提供，並對申貸有所幫助，以下列舉幾項需特別注意的保證人條件給申貸人參考：

• 二等親內親屬核可率較高：部分銀行為避免保證人掛名登記，需請申貸人與保證人提供身分證明，確定為二等親內親屬才可登記成為保證人
• 保證人信用條件：保證人若有信用不良、信用瑕疵紀錄，則對於銀行來說仍需承擔較大還款風險，提供保證人的用意不大
• 保證人財力證明：保證人財力大於申貸人，且具有穩定收入，則為較優質的保證人，有助提升貸款過件率
• 保證人年齡：保證人年齡若超過60歲，則有還款困難風險，對銀行來說多半無法受理

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